Да, они, - агенты, все знают, и все вроде бы правильно делают, но… Но не зря же народная мудрость гласит: « Доверяй, но проверяй!»
Итак, давайте рассмотрим по–порядку, что и как должно происходить в момент
проведения сделки найма квартиры.
1. Начинается все с того, что будущий наймодатель
решил сдать квартиру в найм, подготовил документы, сделал ремонт, подал рекламу и ждет
клиента.
2. В это время будущий наниматель оставляет заявку в
агентстве на аренду квартиры, в которой указывает ее основные параметры: местоположение,
габариты, состояние, наличие либо отсутствие бытовой техники, мебели, и т.п.
3. Агент, получивший заявку нанимателя, поговорил с наймодателем,
уточнил все вопросы и договорился о встрече со всеми заинтересованными сторонами. Наниматель на осмотр
квартиры должен выезжать во всеоружии – иметь при себе личный паспорт и согласованную с агентом сумму
денег на случай, если квартира понравится, наниматель и наймодатель договорятся об условиях аренды
квартиры, подпишут договор и скрепят его денежными обязательствами.
Итак:
4. В согласованное время в квартире встречаются все
заинтересованные стороны – наниматель со своим агентом и наймодатель со своим. Это полный
набор, агентов может быть и меньше. Хотя с моей точки зрения, всегда лучше, когда у каждой из
договаривающихся сторон есть свой представитель в виде агента. Все-таки интересы сторон совпадают
только в одном – один хочет сдать, а второй хочет снять квартиру. Дальше интересы расходятся –
наймодатель хочет получить как можно больше денег, любой – же нормальный наниматель хочет квартиру
получше, а платить поменьше. И далее список расхождений можно продолжать до бесконечности.
5. Приступаем к работе. Начинаем проверку со своего агента.
Сотрудник агентства, проводящий сделку, должен иметь при себе и показать клиенту, т.е. Вам,
следующие документы:
- паспорт;
-доверенность на право заключения договора найма квартиры и получение комиссионных, договора
об оказании услуг между фирмой и Клиентом. В доверенности от нашей фирмы указан телефон, по
которому можно уточнить, не отозвана ли доверенность, работает ли еще этот агент и т.д.
6. Следующим этапом осматриваем квартиру. При этом обязательно нужно
внимательно осмотреть состояние сантехнического и инженерного оборудования квартиры,
исправность и надлежащее состояние бытовой техники.
7. Если квартира вас устраивает, можно приступать к изучению
собственных документов хозяина и документов на квартиру.
8. Хозяин квартиры должен иметь при себе личный паспорт и
правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие ее принадлежность хозяину.
Если из свидетельства о регистрации правоустанавливающего договора следует, что собственник
не один, требуется письменное согласие всех сособственников на сдачу квартиры в найм. Если
квартира муниципальная, требуется согласие собственника, т.е.письменное разрешение муниципальных
органов и всех прописанных в квартире. При этом должны соблюдаться учетные нормы предоставления
жилой площади. Короче говоря, если вы – наниматель, то с муниципальным жильем дела лучше не иметь.
9. Если с документами все в порядке, то можно переходить к
обсуждению и подписанию договора найма, который обычно готовится стороной наймодателя -
хозяином квартиры или его агентом. Агент может быть вписан в договор в качестве свидетеля,
в присутствии которого этот договор был подписан.
10. В договоре найма обязательно должны быть прописаны
следующие пункты:
- паспортные данные нанимателя и наймодателя;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- срок действия договора;
- условия возможного расторжения и пролонгации договора;
- перечень лиц, получающих право на проживание в квартире на срок действия договора аренды;
- штрафные санкции на случай нарушения условий договора;
11. Договор найма составляется и подписывается в 2-х экземплярах,
один из которых остается у арендатора, а другой у арендодателя.
12. Обязательными дополнениями к договору найма являются следующие
документы, которые помогут избежать в будущем неприятностей и недопонимания между арендатором и
арендодателем:
- акт приема-передачи квартиры с отметками о показаниях счетчиков воды и
электричества и количестве переданных комплектов ключей;
- опись имущества, передаваемого вместе с квартирой;
- согласие всех проживающих и/или сособственников, выраженное в письменной форме, на аренду квартиры;
- расписка о расчетах между сторонами, которую лучше всего составлять в 2-х экземплярах,
для арендатора и арендодателя по отдельности, в которую ежемесячно прописывать
уплаченную сумму, с подписями того, кто деньги передал и того, кто деньги получил.
13. После подписания договора найма (аренды) и сопутствующих документов
(см.п.12) наниматель оплачивает хозяину согласованную сумму арендной платы (как правило, за месяц вперед),
залоговую сумму, которую хозяин вернет в конце срока аренды, если в квартире все нормально (тоже,
как правило, равную ежемесячной плате) и вознаграждение агенту.
14. С агентом также подписывается договор об оказании услуг и акт
о выполнении работ, этот договор также подписывается в 2-х экземплярах, один из которых остается
у нанимателя (наймодателя), а второй передается агенту для передачи в агентство недвижимости.
На этом процедуру найма квартиры можно считать законченной,
далее стороны договора будут встречаться раз в месяц для передачи денег и контроля состояния
квартиры со стороны наймодателя.
При передаче денег важно не забывать фиксировать этот факт
на бумаге, ставя свои подписи в двух экземплярах расписки.
Удачи!
Печаткин В.А.
(www.arenda-v-pitere.ru)
08.09.2009
|
|
|
|
